아파트 빼고 빌라, 오피스텔만? 새로운 임대 제도 파헤치기!
사라졌던 제도가 다시 돌아왔다고요? 무슨 이야기일까요?
오늘부터 우리 주변에 새로운 변화가 시작된다고 해요 . 바로 5년 전에 사라졌던 특별한 제도가 다시 돌아왔기 때문이죠 . 국토교통부에서 발표한 자료에 따르면, 비아파트 6년 단기 등록 임대 제도가 오늘 6월 4일부터 시행된대요 . 무려 5년 만에 과거에 사라졌던 제도가 다시 돌아온 거죠 .
이 제도는 2017년에 처음 도입되었어요 . 민간에서 임대 주택을 더 많이 공급하도록 돕기 위해서였죠 . 하지만 3년 뒤인 2020년에 여러 가지 이유로 폐지되었답니다 . 그리고 이제 다시 부활한 거예요 . 이 제도가 왜 다시 시작되었을까요? 크게 두 가지 이유가 있대요 .
첫째, 서민들이 살 집이 부족한 문제를 해결하고 싶어서래요 . 둘째, 요즘 임대료가 많이 올랐잖아요 . 그래서 임대료를 안정시키기 위해서랍니다 . 이렇게 서민 주택 공급과 임대료 안정을 위해 새로운 제도가 시작된 거죠 . 이름은 같지만 예전과 조금 달라진 점도 있다고 해요 . 어떤 점들이 달라졌는지, 어떤 혜택이 있는지 함께 알아봐요!
아파트는 안 된다고요? 어떤 집들이 해당될까요?
이번에 다시 시작된 단기 등록 임대 제도는 모든 집이 해당되는 건 아니래요 . 가장 큰 변화는 바로 아파트는 빠졌다는 거예요 .
2017년에 시행했던 이전 제도에서는 아파트도 포함되었거든요 . 하지만 지금 새롭게 시작하는 이 제도는 아파트를 제외하고 빌라, 연립, 다세대 주택, 그리고 오피스텔만 대상이 된답니다 .
예를 들어, 예전에는 아파트도 임대 등록을 할 수 있었지만, 이제는 안 되는 거죠 . 오직 아파트가 아닌 다른 형태의 주택들만 가능한 거예요 . 이것이 이전 제도와 가장 크게 달라진 점 중 하나랍니다 .
또한, 이 제도에 등록하려면 지어진 집을 사서 임대하는 매입형의 경우 가격 기준도 있어요 . 수도권은 공시가격 4억 원 이하, 비수도권은 공시가격 2억 원 이하인 주택만 해당된답니다 . 공시가격은 시세와는 다르니 잘 확인해야 해요 . 수도권 4억 원 이하는 시세로 약 6억에서 8억 정도 될 수 있고 , 비수도권 2억 원 이하는 시세로 약 3억에서 4억 정도 될 수 있다고 하네요 .
세금 혜택이 있다고요? 어떤 점이 좋을까요?
이 제도를 통해 집을 임대 등록하면 좋은 점이 있어요 . 바로 무서운 세금에 대한 혜택이 있다는 거죠 . 어떤 혜택들이 있는지 알아보고 나에게 맞는지 고민해 볼 수 있어요 .
일단 여러분이 가장 걱정하는 세금 중에 하나인 종합부동산세 혜택이 있어요 . 보통 집이 두 채 이상이면 종합부동산세 부담이 커지잖아요 . 그런데 4억짜리 빌라(공시가격 기준)를 사서 단기 임대로 등록하면, 종합부동산세 계산할 때 이 빌라는 없는 걸로 쳐준대요 . 집은 두 개지만 10억짜리 아파트 하나만 가진 것처럼 계산해서 종합부동산세를 안 낼 수도 있다는 거죠 .
그리고 양도소득세 혜택도 있어요 . 집을 팔 때 내는 세금인데 금액이 꽤 크잖아요 . 다주택자는 양도소득세가 더 무겁게 부과되는데 , 빌라를 사서 단기 임대로 등록하면 이런 중과세를 피할 수 있대요 . 일반 세율로만 세금을 내면 되니 이것도 큰 혜택이라고 할 수 있죠 .
마지막으로 거주 주택 비과세 혜택도 있답니다 . 여러분이 살고 있는 집에 대해 세금을 안 내는 혜택인데, 빌라를 사서 단기 임대 주택으로 등록하면 원래 살던 집을 팔 때 계속 1주택자로 봐서 세금을 안 내게 해준다는 거예요 . 원래는 1+1=2가 되지만, 임대 등록한 빌라는 0으로 봐준다는 거죠 .
혜택만 있는 건 아니죠? 지켜야 할 의무는 무엇일까요?
세상에 공짜는 없다는 말이 있잖아요 . 단기 임대 등록으로 세금 혜택을 받으려면 꼭 지켜야 할 의무들이 있답니다 . 임대 사업자가 지켜야 할 중요한 세 가지 의무가 있어요 .
첫 번째는 임대 기간을 지켜야 한다는 거예요 . 이 제도의 이름처럼 6년 동안 임대를 해야 한답니다 . 6년이라는 기간을 꼭 채워야 혜택을 받을 수 있어요 .
두 번째는 임대료 인상을 마음대로 할 수 없다는 거예요 . 임대료는 5%까지만 올릴 수 있도록 제한되어 있어요 . 갑자기 임대료를 많이 올리지 못하게 하는 거죠 .
세 번째는 보증 보험 가입 의무가 있어요 . 임대인이 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 경우를 대비해서 보증 보험에 가입해야 한답니다 . 이 세 가지 의무를 꼭 지켜야만 세금 혜택을 받을 수 있다는 것을 기억해야 해요 .
임차인 보호도 강화되었다고요? 어떤 내용일까요?
이번 제도는 임대인뿐만 아니라 임차인, 즉 세입자들을 보호하는 내용도 더 강해졌다고 해요 . 세입자들이 걱정하는 부분들을 개선하려는 노력이 보인답니다 .
첫 번째로, 허그 인정 감정가를 도입했어요 . 예전에는 집값을 부풀려서 전세 사기에 이용하는 경우가 있었대요 . 하지만 이제는 주택 도시 보증 공사, 줄여서 허그라고 부르는 곳에서 직접 의뢰한 감정 평가 기관을 통해서만 집값을 인정해 준대요 . 이렇게 되면 전세 사기 걱정을 조금은 덜 수 있을 것 같아요 .
두 번째로, 공시 가격 비율을 현실화한다고 해요 . 임대 보증 보험에 가입할 때 적용되는 공시 가격 비율을 집의 종류나 가격에 따라 더 현실적으로 적용하겠다는 거죠 .
세 번째로, 임대차 기간이 끝날 때마다 문제가 됐던 원상 복구 비용 기준도 마련했대요 . 세입자가 집을 나갈 때 집을 처음 상태로 돌려놓는 비용 때문에 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 많았다고 해요 . 정부가 이 비용에 대한 명확한 계산 기준을 만들어서 분쟁을 줄여준다고 합니다 .
시장 반응은 어떤가요? 기대와 우려가 공존한다고요?
이 새로운 제도에 대해 시장에서는 어떻게 생각하고 있을까요? 좋아하는 사람들도 있겠지만, 걱정하는 사람들도 있다고 해요 . 시장의 반응은 뜨겁기보다는 뜨뜻미지근하다고 하네요 . 기대하는 부분도 있지만, 우려하는 부분도 함께 있대요 .
특히 임대 사업자들의 반응이 그렇답니다 . 예전에 정부 정책이 자주 바뀌어서 혼란을 겪었던 경험이 있기 때문이에요 . 2017년에 이 제도가 도입되었다가 2020년에 폐지되면서 혜택이 사라지는 황당한 경험을 했었죠 . 그래서 정부를 믿지 못하는 마음이 크다고 하네요 . '한 번 속지, 두 번 속냐' 하는 마음인 거죠 .
그리고 혜택에 대한 평가도 있어요 . 혜택은 괜찮지만, 지켜야 할 의무들이 너무 많아서 부담이라는 의견도 있답니다 . 전문가들은 이 제도를 반쪽짜리 정책이라고 평가하기도 해요 . 우리나라 주택 시장에서 아파트가 차지하는 비중이 아주 높은데 , 아파트를 빼고 임대 주택 공급을 늘리려는 것은 효과가 제한적일 수 있다는 거죠 . 지방의 미분양 아파트 문제도 심각한데, 이런 아파트도 단기 임대 대상으로 포함해야 한다는 목소리도 있답니다 . 하지만 정부는 아파트를 포함하는 것에 대해 신중한 입장이에요 . 과거에 아파트로 인해 투기가 과열되었던 안 좋은 기억이 있기 때문이죠 . 정말 어려운 문제인 것 같아요 .
나에게 맞는 제도일까요? 어떻게 판단해야 할까요?
그렇다면 여러분은 이 제도를 어떻게 봐야 할까요? 나에게 맞는 제도인지 아닌지 잘 판단해야 한답니다 . 가장 중요한 것은 내가 손해를 보면 안 된다는 점이에요 .
먼저 세밀한 손익 계산이 필수랍니다 . 이 제도를 통해 받을 수 있는 세금 혜택과 함께 지켜야 할 의무들, 그리고 여러 조건들을 꼼꼼히 따져봐야 해요 . 실제로 나에게 얼마나 이익이 될지 계산해 보는 것이 중요하죠 .
두 번째로, 중요한 날짜를 기억해야 해요 . 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받으려면 올해 9월 30일까지 임대 등록을 마쳐야 한답니다 . 이 날짜를 놓치면 혜택을 받지 못하니 꼭 달력에 표시해 두세요 .
마지막으로, 정책 변화도 염두에 두어야 해요 . 과거에 정책이 바뀌었던 경험이 있으니 , 이 제도도 앞으로 어떻게 바뀔지 모른다는 점을 생각하고 신중하게 접근하는 것이 필요하답니다 .
마지막으로, 이 제도가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
지금까지 5년 만에 다시 시작된 6년 단기 등록 임대 제도에 대해 자세히 알아봤어요 . 이 제도가 비아파트 시장에 새로운 바람을 불어넣으려는 정부의 의지를 보여주는 것 같긴 해요 . 세금 혜택이라는 당근도 있지만, 6년이라는 긴 의무 기간이나 여러 규제들도 있답니다 .
어떤가요? 이 제도가 여러분에게 기회가 될 수도 있고, 더 꼼꼼히 따져봐야 할 숙제가 될 수도 있어요 . 혜택과 의무를 잘 비교해 보고 판단해야 할 것 같아요 . 이 제도가 앞으로 우리 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다 .